Kira Artışı Hesaplama (Konut ve İşyeri)
Girdi Bilgileri
Kira Artış Oranı Hesaplama 2024–2025
GÜVEN & TUNA Hukuk - Kiraya Artış Rehberi (Konut & İşyeri)
Kira artışı basit bir “yüzde ekleme” işi değildir. Hangi ayda yenilendiği, sözleşmede nasıl bir artış şartı yazdığı, kiralananın konut mu işyeri mi olduğu ve TBK m.344’ün sınırları sonucu kökten değiştirir. Yanlış hesaplanan bir artış, hem tahsilatta sorun doğurur hem de gereksiz ihtilaf ve dava riskini büyütür. GÜVEN & TUNA HUKUK olarak, konya avukatlığı pratiğinde sık karşılaştığımız hataları ve doğru hesap yöntemini yalın dille derledik.
1) Temel Çerçeve: 2024–2025'te Hangi Kural Geçerli?
Konut kiraları: 1 Temmuz 2024 itibarıyla geçici %25 tavan sona erdi. Bu tarihten sonra yenilenen sözleşmelerde üst sınır TÜFE “on iki aylık ortalama”dır.
İşyeri kiraları: Zaten baştan beri TÜFE 12 aylık ortalama esas alınır (geçici %25 sınırı işyerlerine hiç uygulanmadı).
Sözleşmede artış şartı yazıyorsa dahi, belirlenen oran TÜFE 12A ortalamasını aşamaz. Daha düşük bir oran kararlaştırılabilir; daha yüksek kısım geçersiz sayılır.
5 yılı dolduran kiracılar: TBK 344/3 uyarınca kira tespit davasıyla emsal rayiç, TÜFE ve hakkaniyet bir arada değerlendirilir. Bu aşama, konya avukatlığı açısından teknik bilirkişilik ve emsal dosya yönetimi gerektirir.
Not: “TÜFE 12 aylık ortalama” her ay TÜİK tarafından açıklanır. Hesaplamada son açıklanan 12A ortalama kullanılır; aylık manşet enflasyon değil.
2) Nasıl Hesaplanır? (Adım adım)
Yenileme tarihini tespit edin. Konut için 1 Temmuz 2024 öncesi yenilemelerde son kez %25 tavan; sonrası için TÜFE 12A. İşyeri için baştan beri TÜFE 12A.
Geçerli üst sınırı belirleyin: “TÜFE 12A” değeri.
Sözleşmeyi kontrol edin. Artış maddesi varsa, yazılı oran ≤ TÜFE 12A ise sözleşme uygulanır; > TÜFE 12A ise TÜFE 12A sınırı geçerlidir. Artış maddesi yoksa, konutta da işyerinde de hakim kuralı TÜFE 12A’dır.
Mevcut kira × (1 + oran) formülüyle yeni aylık bedeli bulun.
Yuvarlama/ödeme günleri/yan giderler sözleşmeye göre düzenlenir; artış sadece net çıplak kiraya uygulanır, depozito artışı ayrıca kararlaştırılmadıysa TBK hükümleri ve Yİ-ÜFE/TÜFE pratiğiyle ayrıca değerlendirilir.
Beş yıl dolduysa (veya taraflar rayiçten çok saptıysa) emsal araştırması, bilirkişilik ve gerekirse kira tespit davası gündeme gelir. Bu noktada konya avukatlığı tecrübesiyle yerel emsal portföyü önem kazanır.
3) Hızlı Örnekler (Yöntem gösterimi)
Aşağıdaki örnekler yöntemi anlatır. “TÜFE 12A = %X” değeri, yenileme ayındaki resmî 12 aylık ortalamadır.
| Durum | Örnek Hesaplama | Sonuç |
|---|---|---|
| Konut – yenileme: Ağustos 2024 sonrası | Eski kira: 7.000 TL, TÜFE 12A (örnek): %65, Üst sınır = %65. Sözleşmede “%70” yazıyorsa da %65 uygulanır. | Yeni kira = 7.000 × 1,65 = 11.550 TL |
| İşyeri – herhangi bir ay | Eski kira: 12.000 TL, TÜFE 12A (örnek): %48,67 | Yeni kira = 12.000 × 1,4867 = 17.840 TL |
| Konut – sözleşmede “%20 artar” yazılı | TÜFE 12A: %64 ise, sözleşme şartı kiracı lehine olduğundan %20 uygulanır. Üst sınır “aşılmaması gereken tavan”dır; altında kalmak serbesttir. | Yeni kira = 7.000 x 1,20 = 8.400 TL (Eğer eski kira 7.000 ise) |
| 5 yıl dolmuş konut | Taraflar anlaşamazsa, TÜFE 12A tek başına otomatik değildir; emsal kira ve hakkaniyet birlikte tartılır. | Arabuluculuk ve gerekirse kira tespit davası gündeme gelir. |
4) Sık Sorulanlar - Kısa ve Net
Kira artışını her ay TÜFE’ye göre mi yaparım?
Hayır. Yıllık yenileme tarihinde, TÜFE 12A üst sınırdır. Ay içinde extra zam olmaz; sözleşme başka bir formül içermedikçe.
İşyeri kiralarında üretici enflasyonu (Yİ-ÜFE) var mı?
Güncel uygulama TÜFE 12A üzerindedir. Eski sözleşme metinlerinde Yİ-ÜFE’ye atıf geçse bile TBK 344 tavanı olan TÜFE 12A aşılmaz.
%25 sınırı geri gelebilir mi?
Hukukta geçici düzenlemeler olabilir; ama 1 Temmuz 2024’ten sonra konut için genel kural TÜFE 12A'dır. Yeni bir kanuni değişiklik olmadıkça %25 tavan yok.
Kiracım artışı eksik ödüyor; ne yapmalıyım?
Önce ihtar ve arabuluculuk. Sonrasında kira alacağı ve gerekirse tahliye süreçleri planlanır. Tahliye taahhüdü, ödeme ihtarı, temerrüt ve tahliye sebepleri her dosyada farklı ilerler; konya avukatlığı pratiğinde zamanlama ve delil yönetimi kritik.
Ev sahibim TÜFE üstü artış istiyor; geçerli mi?
Hayır. Üst sınır TÜFE 12A. Yazılı olarak daha yüksek istense bile aşan kısım geçersiz.
Beşinci yıl dolmadan da kira tespiti açabilir miyim?
Kural olarak rayiç tespiti için 5 yıl beklenir. İstisna olarak aşırı ifa güçlüğü (TBK 138) gibi özel durumlar ayrıca tartışılır; başarı şansı olgulara bağlıdır.
5) Uygulamada Üç Kritik Hata
Yanlış TÜFE verisi: Aylık manşet oran değil, “on iki aylık ortalama” esas alınır.
Brüt/Net karışıklığı: Artışı net çıplak kiraya uygulayın; aidat, stopaj (işyerinde), ortak giderler ayrıca değerlendirilir.
5 yıl eşiğinin gözden kaçması: 5. yıl sonrası rayiç tespiti için emsal şarttır; dosyaya uygun emsal üretilemezse talep zayıflar.
6) Artış Maddesi Örneği (Sade ve Geçerli)
“Taraflar, kira yılının sonunda kira bedelinin, Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) 12 aylık ortalama artış oranını aşmamak üzere, sözleşmede yazılı …% oranında artırılacağını kabul eder. Sözleşmede yazılı oran TÜFE 12 aylık ortalama oranını aşarsa, artış TÜFE 12 aylık ortalama ile sınırlandırılır. Taraflar daha düşük bir oran üzerinde anlaşabilir.”
Bu tür bir madde, hukuki sınırla uyumlu olduğu için ihtilaf riskini azaltır. Eski metinlerdeki “ÜFE/Yİ-ÜFE” atıflarını güncellemekte fayda var.
7) Sonuç ve Yol Haritası
Konut: 1 Temmuz 2024 sonrası yenilemelerde TÜFE 12A üst sınır.
İşyeri: Başından beri TÜFE 12A.
Sözleşme ne derse desin: Üst sınır aşılmaz.
5 yıl dolduysa: Emsal + TÜFE + hakkaniyet; arabuluculuk ve mümkünse anlaşma, değilse kira tespit davası.
Kira artışınızla ilgili tereddüt varsa, sözleşme metnini, yenileme ayını ve son TÜFE 12A oranını birlikte görmek gerekir. GÜVEN & TUNA HUKUK olarak, dosyanızı aynı gün ön incelemeden geçirip doğru oranı, gerekli ihtar/arabuluculuk adımlarını ve (gerekirse) dava stratejisini yazılı şekilde sunuyoruz. Konya avukatlığı deneyimimizle yerel emsal ve uygulama farklılıklarını da hesaba katıp ihtilafı daha en baştan yasal sınıra uygun biçimde çözüyoruz.